Terminación de contrato verbal de arrendamiento
Análisis de las principales etapas procesales de la sentencia dictada por el Juzgado Décimo Tercero Civil de Partido con sede en León, Guanajuato.
Aclaración sobre la legislación utilizada
La sentencia fue tramitada conforme a la legislación procesal de Guanajuato. Sin embargo, debido a que el trabajo académico solicita revisar el Código de Procedimientos Civiles del estado donde reside el estudiante, los fundamentos que aparecen en esta página corresponden al Código de Procedimientos Civiles del Estado de Querétaro. Estos artículos se emplean para explicar y comparar las etapas procesales, pero no fueron las disposiciones aplicadas directamente por el juzgado que resolvió el caso.
Primera línea del tiempo
La línea del tiempo presenta la demanda, el emplazamiento, la contestación, el periodo probatorio, la audiencia final y la sentencia.
Demanda
La parte actora presentó una demanda en contra del arrendatario. En ella solicitó que se declarara terminado el contrato verbal de arrendamiento que existía sobre un inmueble.
Prestaciones reclamadas
- La terminación del contrato verbal de arrendamiento.
- La desocupación y entrega del inmueble.
- El pago de $8,000.00 por las rentas vencidas de enero a mayo de 2017.
- El pago de las rentas que continuaran generándose.
- El pago de $1,121.00 por el servicio de agua potable.
- El pago de los gastos y costas del juicio.
(Código de Procedimientos Civiles del Estado de Querétaro [CPCQ], 2009, arts. 94, 95 y 259).
Emplazamiento
Después de admitir la demanda, el juzgado ordenó que el demandado fuera emplazado en el domicilio proporcionado por la parte actora. La diligencia se realizó el 8 de junio de 2017 y el juez consideró que había sido practicada correctamente.
(CPCQ, 2009, arts. 260 y 263).
Contestación de la demanda
Mediante el auto dictado el 26 de junio de 2017, el tribunal tuvo al demandado por contestando en tiempo y forma la demanda presentada en su contra.
En su escrito, el demandado reconoció que sí existía un contrato verbal de arrendamiento, aunque sostuvo que se había celebrado por tiempo indefinido. También afirmó que había realizado los pagos correspondientes y presentó las defensas que consideró aplicables.
La excepción de pago no fue aceptada porque el demandado no presentó recibos, transferencias, depósitos u otros elementos que demostraran que había cubierto las rentas.
(CPCQ, 2009, arts. 264, 268 y 279).
Término probatorio y pruebas ofrecidas
En el mismo acuerdo en el que se tuvo por contestada la demanda, el juez ordenó la apertura del periodo probatorio.
La parte actora ofreció pruebas documentales, testimoniales y una prueba confesional a cargo del demandado. En cambio, el demandado no aportó pruebas suficientes para demostrar sus excepciones y defensas.
La falta de pruebas del demandado fue determinante. Aunque afirmó haber pagado las rentas, no aportó documentos u otros medios que demostraran el cumplimiento de su obligación.
(CPCQ, 2009, arts. 279 y 289–293).
Audiencia final del juicio
La audiencia final se realizó el 3 de octubre de 2017. Ninguna de las partes asistió. Después de esta actuación, el juez consideró que el asunto se encontraba en condiciones de ser resuelto y citó a las partes para oír sentencia.
(CPCQ, 2009, art. 440).
Sentencia
El juez declaró procedente la acción de terminación del contrato verbal de arrendamiento.
Condenas impuestas
- Pago de $8,000.00 por las rentas vencidas de enero a mayo de 2017.
- Pago de las rentas generadas hasta agosto de 2017, mes en el que el demandado dejó de ocupar el inmueble.
- Pago de $1,121.00 por el adeudo del servicio de agua potable.
El juez no condenó al demandado a desocupar el inmueble porque, cuando se dictó la resolución, ya no se encontraba ocupándolo. Tampoco lo condenó al pago de gastos y costas, pues no se consideró que hubiera retrasado o entorpecido injustificadamente el procedimiento.
(CPCQ, 2009, arts. 84, 85, 89 y 279).
Resultado general del caso
El propietario obtuvo una sentencia favorable porque se acreditó la existencia de la relación de arrendamiento y el demandado no demostró haber pagado las rentas reclamadas.
- Se declaró terminado el contrato verbal de arrendamiento.
- Se ordenó el pago de las rentas vencidas.
- Se condenó al pago del adeudo de agua.
- No se ordenó la desocupación porque el inmueble ya había sido abandonado.
- No se impuso condena en gastos y costas.
Aclaración sobre la vía procesal en Querétaro
La sentencia analizada se tramitó como juicio ordinario civil porque esa fue la vía utilizada conforme a la legislación procesal de Guanajuato.
No obstante, el artículo 445, fracción II, del Código de Procedimientos Civiles del Estado de Querétaro establece que las controversias relacionadas con contratos de arrendamiento deben tramitarse en la vía sumaria.
Por lo tanto, si actualmente se presentara en Querétaro un caso semejante, en principio tendría que seguirse la vía sumaria y no la ordinaria. En el reto, la resolución se analiza como juicio ordinario porque así fue tramitada originalmente y porque fue proporcionada como material de estudio por el asesor.
Referencias
Juicio ordinario civil sobre nulidad de acta de nacimiento
Análisis de las principales etapas procesales de la sentencia dictada por el Juzgado Cuarto Civil de Partido con sede en León, Guanajuato.
Aclaración sobre los fundamentos empleados
La sentencia fue tramitada y resuelta conforme a la legislación del Estado de Guanajuato. Sin embargo, debido a que el reto solicita revisar el Código de Procedimientos Civiles del estado donde reside el estudiante, los fundamentos comparativos incluidos en esta página corresponden al Estado de Querétaro. Estas disposiciones ayudan a explicar las etapas procesales, pero no fueron las normas aplicadas directamente por el juez de Guanajuato.
Segunda línea del tiempo
La línea del tiempo presenta la demanda, el emplazamiento, la falta de contestación, el periodo probatorio, la audiencia final y la sentencia definitiva.
Demanda
Fechas principales
- 3 de abril: presentación ante la Oficialía de Partes.
- 4 de abril: recepción en la Secretaría del Juzgado.
- 5 de abril: admisión de la demanda.
La parte actora presentó una demanda en contra del Oficial del Registro Civil y solicitó que se declarara la nulidad de una primera acta de nacimiento.
Explicó que desconocía la existencia de ese registro, ya que durante su vida académica, laboral y personal había utilizado una segunda acta expedida en otro estado.
Por esta razón, pretendía que se anulara el primer registro y se conservara el segundo, con el cual normalmente se había identificado.
(Código de Procedimientos Civiles del Estado de Querétaro [CPCQ], 2009, arts. 24 y 259).
(Código Civil del Estado de Querétaro [CCQ], 2009, arts. 63, 127 y 130).
Emplazamiento
El Oficial del Registro Civil fue emplazado el 7 de abril de 2017. Con esta actuación se le informó formalmente que existía un juicio en su contra y se le dio la oportunidad de contestar los hechos y las prestaciones reclamadas.
El juzgado también dio intervención a la representante social, debido a que la controversia se relacionaba con el estado civil y la identidad jurídica de una persona.
(CPCQ, 2009, arts. 260 y 263).
Falta de contestación de la demanda
El Oficial del Registro Civil no contestó la demanda dentro del plazo concedido. Por esa razón, no presentó excepciones, defensas o argumentos en contra de lo solicitado por la parte actora.
(CPCQ, 2009, arts. 269 y 279).
Término probatorio y pruebas ofrecidas
La sentencia no indica el día exacto en que comenzó el periodo probatorio. Sin embargo, señala que posteriormente se abrió esta etapa y se recibieron las pruebas ofrecidas por la parte actora.
Pruebas documentales
La promovente presentó dos documentos públicos:
- Una copia certificada del primer registro de nacimiento.
- Una certificación correspondiente al segundo registro.
Estas actas demostraron que sí existían dos registros relacionados con el nacimiento de la misma persona.
Prueba testimonial
La parte actora también presentó una testigo, cuya declaración fue recibida el 7 de junio de 2017.
Sin embargo, el juez no concedió valor suficiente a esta declaración porque solamente compareció una persona y no se presentaron otros elementos que confirmaran que la actora había utilizado constantemente la segunda acta durante su vida.
(CPCQ, 2009, arts. 279, 289, 395, 424 y 431).
Audiencia final del juicio
La audiencia final se realizó el 11 de julio de 2017. Una vez concluida esta actuación, el juez consideró que el asunto se encontraba en condiciones de ser resuelto y citó a las partes para oír sentencia.
(CPCQ, 2009, art. 440).
Sentencia
El juez determinó que la parte actora no había demostrado suficientemente los hechos necesarios para declarar la nulidad de la primera acta de nacimiento.
Las documentales públicas sí demostraron que existían dos registros. No obstante, no fueron suficientes para acreditar que debía anularse precisamente el primero y conservarse el segundo.
La única declaración testimonial tampoco fue suficiente porque no se encontraba respaldada por documentos académicos, laborales, identificaciones, constancias o alguna otra fuente de prueba que demostrara el uso constante de la segunda acta.
Resoluciones principales
- Se declaró que el juzgado era competente.
- Se consideró correcta la vía ordinaria civil.
- La actora no acreditó los hechos constitutivos de su acción.
- Se declaró improcedente la nulidad solicitada.
- El Oficial del Registro Civil fue absuelto de las prestaciones reclamadas.
- No se impuso condena especial por gastos y costas.
(CPCQ, 2009, arts. 84, 85, 89 y 279).
(CCQ, 2009, art. 133).
¿De qué trata el caso?
La parte actora tenía dos registros de nacimiento. El primero había sido levantado en Guanajuato y el segundo en otra entidad federativa. Durante su vida académica, laboral y personal, la promovente afirmó haberse identificado con la segunda acta.
Por esa razón, pedía la nulidad del primero, con la finalidad de conservar el documento que había utilizado habitualmente y con el cual normalmente se identificaba.
El demandado fue el Oficial del Registro Civil, y en el juicio también intervino la representante social, por tratarse de una controversia vinculada al estado civil y a la identidad jurídica de la persona.
Problema jurídico central del caso
La dificultad estaba en que la regla general considera nula el acta cuando existe otra de fecha anterior. Es decir, normalmente sería el segundo registro —el más reciente— el que tendría que anularse, y no el primero.
Sin embargo, la promovente pedía lo contrario: ella quería conservar la segunda acta y anular la primera. Para esto, ella necesitaba demostrar (con pruebas suficientes), que su identidad pública y privada se relacionaban con el segundo documento.
Por eso, más allá de acreditar la simple existencia de los dos registros, el punto decisivo del juicio era probar que la segunda acta era la que usaba al identificarse y la actora no logró demostrar esto.
Resultado general del caso
La persona que promovió la demanda no obtuvo la nulidad de la primera acta de nacimiento, debido a que no presentó suficientes pruebas que demostraran que debía conservarse la segunda acta.
- Se acreditó que existían dos actas de nacimiento.
- No se acreditó correctamente el uso constante de la segunda acta.
- La única testigo no estuvo respaldada por otras pruebas.
- La acción fue declarada improcedente.
- El Oficial del Registro Civil fue absuelto.
- No hubo condena especial en gastos y costas.
Aclaración sobre la legislación de Querétaro
El artículo 24 del Código de Procedimientos Civiles del Estado de Querétaro reconoce las acciones relacionadas con el estado civil, incluidas aquellas mediante las cuales se busca atacar el contenido de las constancias del Registro Civil.
Los artículos 63 y 127 del Código Civil del Estado de Querétaro establecen que la nulidad de un acta debe ser declarada mediante una resolución judicial. El artículo 130 reconoce que la persona cuyo estado civil se encuentra asentado puede promover la acción.
De manera específica, el artículo 133 señala que las actas pueden ser declaradas nulas cuando se acredita la existencia de otra de fecha anterior.
El artículo 445, fracción XIV, del Código de Procedimientos Civiles contempla determinados asuntos relacionados con la rectificación o modificación de actas dentro de la vía sumaria. Sin embargo, la acción de nulidad es distinta y no se encuentra mencionada expresamente dentro de esa hipótesis.
Por ello, cuando la nulidad no tenga señalado un procedimiento especial aplicable, puede atenderse al artículo 465, conforme al cual las controversias cuya tramitación no esté prevista específicamente deben resolverse mediante juicio ordinario.
(CCQ, 2009, arts. 63, 127, 130 y 133).